Un proyecto de la concejala Samanta Arias, acompañado por Franco Volpe y Juan Pedro Aleart, propone modificar la ordenanza vigente desde 2013. La iniciativa busca ampliar las localizaciones posibles, permitir estructuras de hasta seis niveles, mejorar las condiciones para atraer inversión privada y exigir estudios ambientales y de movilidad como condición previa para que cada proyecto avance en el Concejo.
La discusión por sumar estacionamientos en zonas de alta demanda volvió al Concejo Municipal de Rosario con una propuesta que intenta corregir los puntos que, según sus impulsores, dejaron sin aplicación práctica a la Ordenanza N° 9.145. El expediente fue presentado por la concejala Samanta Arias, con el acompañamiento de Franco Volpe y Juan Pedro Aleart, del bloque La Libertad Avanza, y comenzó a tratarse en la comisión de Planeamiento y Urbanismo.
“Se hizo una norma que decía que se podía construir este tipo de estacionamientos, pero que en la práctica tenía deficiencias que hacían que no se pudiera avanzar”, explicó Arias.
La ordenanza vigente fue sancionada en diciembre de 2013 y habilitó la construcción de cocheras subterráneas en seis predios estratégicos de la ciudad. Sin embargo, más de una década después, esos proyectos no lograron concretarse. La nueva iniciativa propone modificar ese esquema para permitir no solo estacionamientos soterrados, sino también estructuras en altura de hasta seis niveles y modalidades mixtas.
Samanta Arias impulsa el nuevo marco para destrabar el proyecto.
De seis predios cerrados a nuevas localizaciones posibles
La Ordenanza N° 9.145 autorizó originalmente cocheras subterráneas en Bv. Oroño y Av. de la Costa; el entorno del Centro Municipal Distrito Centro dentro del área del Parque España; la zona de Plaza del Foro y Tribunales; Av. Pellegrini y Corrientes; Plaza Libertad; y el CEMAR.
El proyecto de Arias plantea derogar ese listado cerrado y habilitar nuevas localizaciones en espacios públicos, predios municipales, subsuelo de avenidas, vías públicas y otros sectores del ejido urbano. Esos lugares podrían ser identificados por el Departamento Ejecutivo Municipal o por desarrolladores privados, aunque deberían ser elevados para su aprobación correspondiente.
El cambio no es menor. La iniciativa busca pasar de una ordenanza con lugares previamente definidos a un esquema más flexible, pensado para que cada proyecto pueda evaluarse según su factibilidad técnica, ambiental, urbana y económica.
La iniciativa propone concesiones de hasta 40 años para atraer inversión privada.
El argumento del parque automotor
Para Arias, la falta de estacionamiento en el área central y en zonas de alta circulación es un problema que Rosario arrastra desde hace años, agravado por el crecimiento del parque automotor.
“El parque automotor de Rosario aumentó un 10 % en cinco años, al pasar de 583.586 vehículos en 2019 a 641.615 en 2024, según datos del propio municipio”, señaló la concejala.
En esa línea, sostuvo que “se necesita más estacionamiento desde hace una década y la norma para construirlo ya existe. Lo que faltaba era un marco para que efectivamente pudiera ejecutarse, que atrajera inversión, y eso es lo que venimos a corregir. Es una propuesta que va a generar sostenibilidad en cuanto al tránsito, inversión y empleo”.
El expediente sostiene que la norma de 2013 constituyó un avance, pero que su implementación encontró obstáculos jurídicos, ambientales y económico-financieros. Entre los antecedentes menciona la medida cautelar dictada en 2012 por el Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial N° 18 de Rosario, que suspendió el anteproyecto de un megaparking en Plaza San Martín, y los recursos de amparo promovidos entre 2015 y 2016 contra la licitación de cocheras en el entorno del Centro Municipal Distrito Centro.
Según recordó Arias, en el caso de Plaza San Martín “el argumento central fue la falta de un estudio de impacto ambiental previo a la elevación del proyecto al Concejo Municipal”.
“El problema es que cada vez que se intentó avanzar, faltó un estudio ambiental hecho a tiempo, falló la instancia de participación ciudadana o las condiciones económicas de la concesión directamente no le cerraban a ningún privado”, consideró la edila.
Concesiones de hasta 40 años
Uno de los aspectos centrales de la propuesta es el rediseño de las condiciones económicas para atraer inversión privada. El proyecto establece que las concesiones deberán tener un plazo mínimo de 25 años y un máximo de 40 años, de acuerdo con la escala de cada emprendimiento y la amortización de la infraestructura.
También incorpora un canon escalonado. Durante los primeros cinco años, el concesionario pagaría un canon reducido no inferior al 30% del canon pleno fijado en el pliego. Entre el año 6 y el año 15 abonaría el 60%, y desde el año 16 en adelante comenzaría a pagar el canon pleno.
El texto además habilita al Ejecutivo a evaluar, para cada proyecto, la utilización del derecho real de superficie previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación. Ese instrumento aparece planteado como una alternativa para mejorar las condiciones de financiamiento y dar mayor sostenibilidad a la concesión.
La iniciativa exige que el estudio económico-financiero incluya proyecciones de flujo de fondos para escenarios optimista, base y pesimista, además de tasa interna de retorno y análisis de sensibilidad ante variaciones tarifarias.
El proyecto abre la puerta a nuevas localizaciones en la ciudad.
Más superficie comercial permitida
Otra modificación importante aparece en los usos complementarios. La ordenanza vigente permite estacionamiento para autos, motos y bicicletas, además de servicios como lavaderos, gomería, mecánica ligera y cerrajería. Para cualquier otro uso se requiere autorización particular del Concejo Municipal, y esas actividades no pueden superar el 20% de la superficie total.
El proyecto eleva ese límite al 40% y habilita comercios, servicios y actividades compatibles con el uso principal, siempre que cuenten con la habilitación municipal correspondiente. La autorización operaría de pleno derecho, sin necesidad de una aprobación particular adicional del Concejo para cada rubro.
Quedan excluidos los usos industriales, depósitos mayoristas, actividades con sustancias peligrosas, tóxicas, inflamables o explosivas, estaciones de servicio y rubros que generen impactos incompatibles con el entorno urbano por ruidos, vibraciones u olores.
Además, los comercios y servicios que se radiquen en esos espacios complementarios tendrían una bonificación del 20% en la alícuota del Derecho de Registro e Inspección (Drei) durante los primeros 24 meses desde su habilitación.
Estudios ambientales y de movilidad
El proyecto también incorpora nuevas exigencias para intentar anticipar cuestionamientos ambientales y urbanos. Antes de que cada anteproyecto avance en el Concejo, el Departamento Ejecutivo Municipal o el desarrollador privado deberán contar con una Evaluación de Impacto Ambiental y un Informe de Impacto en la Movilidad y el Tránsito específicos para cada sitio.
La evaluación ambiental deberá contemplar el análisis de napas freáticas, la protección del arbolado, las medidas de mitigación técnica y los informes de Aguas Santafesinas, Litoral Gas y la Empresa Provincial de la Energía sobre cañerías y cableado, según corresponda.
En materia de movilidad, el informe deberá relevar los flujos vehiculares actuales en un radio de 500 metros, modelizar la demanda en horas pico y evaluar la capacidad vial con metodologías homologadas.
La iniciativa también fija criterios de preservación del arbolado urbano. Si una obra afecta ejemplares existentes, la prioridad deberá ser conservarlos en el lugar. Si no fuera técnicamente posible, se prevé su relocalización o trasplante en el radio más próximo. Cuando esa alternativa resulte inviable, el concesionario deberá plantar al menos dos ejemplares nativos por cada árbol afectado.
Además, todo proyecto deberá incorporar un incremento neto de superficie verde no inferior al 10% del área intervenida, mediante techos verdes, jardines verticales o canteros.
Un punto sensible ante posibles planteos judiciales
El expediente incluye una cláusula destinada a evitar que las acciones administrativas o judiciales paralicen los procesos desde su inicio. El artículo 10 establece que la presentación de planteos vinculados a estos proyectos no suspenderá el procedimiento administrativo hasta la apertura de sobres, salvo que exista una medida cautelar dictada por juez competente.
Ese punto puede abrir una discusión política y jurídica dentro del Concejo, porque busca dar continuidad a los procesos, pero al mismo tiempo mantiene la posibilidad de suspensión cuando exista una decisión judicial fundada.
También se incorpora una consulta previa de mercado. Antes de avanzar con un llamado formal, el Ejecutivo deberá notificar el proyecto de pliego a no menos de cinco empresas del sector con actividad comprobable en el país, para recabar observaciones técnicas, operativas y financieras.
Con estos cambios, La Libertad Avanza busca reactivar una discusión que Rosario mantiene abierta desde hace más de una década. El debate ya no se limita a construir cocheras bajo tierra. También incluye estacionamientos en altura, inversión privada, concesiones extensas, usos comerciales, control ambiental y el destino del espacio público urbano.
Proyecto presentado
