El Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que introduce cambios en los procedimientos de desalojo, los contratos de alquiler, las expropiaciones y la regularización dominial. La iniciativa fue aprobada en general por 37 votos afirmativos y 33 negativos y ahora deberá ser tratada por la Cámara de Diputados.
La votación se concretó en la madrugada de este viernes, después de una sesión que se extendió durante casi 12 horas. El texto finalmente aprobado quedó reducido respecto de la propuesta que había llegado al recinto: fueron eliminados los capítulos referidos a la compra de tierras por parte de extranjeros y a la Ley de Manejo del Fuego, dos de los puntos que habían generado mayores resistencias durante las negociaciones previas.
Uno de los principales cambios que permanecieron en la iniciativa apunta a acelerar la restitución de inmuebles. La reforma establece que las acciones de desalojo deberán tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento judicial más breve que el ordinario.
Además, amplía la posibilidad de promover la acción: podrá hacerlo quien invoque un derecho o interés legítimo afectado, independientemente de la naturaleza jurídica del vínculo que mantenga con el inmueble.
Desalojos más rápidos y plazo de 72 horas
Para los casos de inmuebles ocupados por tenedores precarios, intrusos u otras personas obligadas a restituirlos, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble durante el proceso cuando considere verosímil el derecho invocado y se cumplan los requisitos establecidos.
El proyecto contempla además que, a pedido del propietario y con documentación que acredite la titularidad, el magistrado pueda intimar la devolución del inmueble dentro de las 72 horas. La disposición alcanza a terrenos, viviendas y campos.
La regulación distingue estas situaciones de aquellas derivadas de un contrato de alquiler. Frente a una deuda del inquilino, el propietario deberá realizar previamente una intimación y otorgar un plazo mínimo de 10 días corridos para regularizar el incumplimiento.
La comunicación podrá efectuarse en el domicilio constituido en el contrato, ya sea físico o electrónico, y deberá indicar con precisión dónde puede realizarse el pago. Si vencido ese plazo continúa la falta de pago, el locador quedará habilitado para iniciar la correspondiente acción judicial de desalojo.
En ese supuesto, el trámite deberá sustanciarse mediante el procedimiento más breve previsto, con un plazo de 10 días hábiles. La reforma busca de esta manera reducir los tiempos procesales para recuperar el inmueble, aunque mantiene una instancia previa obligatoria para los contratos locativos.
Otro cambio establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni imponer condiciones para aceptarlas cuando el inquilino restituya el inmueble. Podrá, sin embargo, dejar constancia escrita de las deudas pendientes y conservar el derecho a reclamarlas posteriormente.
El texto también contempla situaciones de vulnerabilidad. Cuando en el inmueble haya menores de edad o personas en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar, sin que esa actuación implique detener definitivamente el procedimiento.
Cambios en el régimen de expropiaciones
Otro de los capítulos centrales modifica la Ley Nº 21.499 de Expropiaciones. El proyecto dispone que la declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva y exige al Estado fundamentar las razones que justifican la utilización de ese mecanismo.
La iniciativa incorpora además el lucro cesante dentro de los conceptos que pueden integrar una indemnización cuando sea consecuencia directa e inmediata de la expropiación y esté debidamente acreditado. Ese componente no podrá superar, como regla general, el 30% del valor del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior.
También se modifica el mecanismo de actualización de las indemnizaciones. El monto determinado será actualizado conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC), al que se sumará la tasa nominal anual para plazo fijo tradicional del Banco de la Nación Argentina desde la mora hasta el pago efectivo.
La reforma mantiene como principio que no podrá producirse la transferencia del dominio sin el pago íntegro previo de la indemnización, aunque contempla herramientas procesales para que el Estado pueda solicitar la posesión en las condiciones previstas por el régimen de expropiaciones.
En los casos en que exista controversia respecto del valor del bien, el juez podrá recurrir al Tribunal de Tasaciones de la Nación para contar con una evaluación técnica antes de determinar la indemnización.
Documentos digitales y regularización dominial
El proyecto también introduce modificaciones vinculadas con los Registros de la Propiedad Inmueble. Entre ellas, habilita la utilización de documentación digital para determinados trámites registrales, dentro de las modalidades que adopte cada jurisdicción.
Asimismo, incorpora cambios al régimen de regularización dominial conocido como ley Pierri, destinado a facilitar el acceso al título de propiedad de viviendas bajo determinadas condiciones de posesión. La iniciativa modifica requisitos y procedimientos para avanzar en la escrituración de inmuebles alcanzados por ese sistema.
La media sanción llegó después de varios meses de negociaciones. El proyecto había comenzado a discutirse en comisiones durante abril y obtuvo dictamen en mayo, pero su tratamiento en el recinto fue postergado. El 16 de julio, el Senado resolvió pasar a cuarto intermedio hasta el 6 de agosto para continuar con el debate.
Finalmente, el oficialismo aceptó nuevos recortes para reunir los respaldos necesarios. La regulación sobre adquisición de tierras rurales por extranjeros quedó fuera del proyecto, al igual que las modificaciones propuestas a la Ley de Manejo del Fuego.
Con la aprobación del Senado, la iniciativa pasa ahora a la Cámara de Diputados. Hasta que esa Cámara la apruebe —sin modificaciones respecto del texto remitido por el Senado— y se complete el procedimiento legislativo correspondiente, los cambios previstos en desalojos, alquileres y expropiaciones no se encuentran vigentes.
